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苏州“金九银十”落空:新房供大于求、二手房量价双跌

原标题:苏州金九银十落空新房供大于求、二手房量价双跌

  2020年以来,受疫情影响,苏州新房市场" target="_blank">市场恢复缓慢,直到7、8月份才逐步好转,整体发展趋于稳定。“金九银十”期间,各大楼盘动作频繁,“首开”或加推,在此基础上,四季度房企继续积极推盘,预计苏州楼市将有约84个楼盘推新。

  业内认为,降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段,而目前苏州市场限价依然严厉,利润空间不大,未来不排除会有部分房企“割肉”现象。

  新房市场库存走高,价格平稳

  据了解,尽管年初苏州新房市场受到疫情影响,但在销售指标带动下,今年7、8月份以来,各大房企加快供应节奏,并采取了积极的销售措施,从而助力市场逐步趋于稳定。

  据克而瑞数据统计,今年9月,苏州市区商品住宅成交面积为70.61万平方米,环比增长2.78%,同比减少25.8%;而从供应来看,9月135.03万平方米的供应量环比增加47.71%,同比增加32.64%,供求比为1.91,市场供大于求的格局延续,这也意味着市场库存进一步走高。

  新房均价上,据克而瑞苏州房产测评数据统计,因低价盘去化较多,结构化下跌致9月苏州市区(含吴江)新房均价为25482元/平方米,环比微跌3.03%,不过,同比则上涨22.58%。从今年整个市场均价来看,依旧是比较平稳。

  实际上,纵观整体市场,随着狮山、奥体等限价板块新房逐渐售罄,市场主流开始回归到元和、太湖新城等供应量较大的板块。

  从单盘来看,9月苏州销售金额榜显示,南山观枫四季跻身榜单冠军,成交金额7.44亿元。园区奥体板块的海和云庭以6.83亿元的成交额紧随其后,位居苏州市区金额榜第二位。此外,吴中城南纯新盘龙湖泱望也上榜,以6.47亿元位列第三。

  克而瑞指出,市场热度高的楼盘以优质地段限价盘为主,多为高价品质楼盘,此外刚需盘和高性价比盘的热度也较高,普遍价格在2万元/平方米以内。

  值得一提的是,整体平稳的背后也有一些结构性差异。以相城、新区浒关等区域为例,新京报记者了解到,这些区域在售项目较多,客户观望情绪较重,市场成交热度整体不高。但与此同时,园区等板块一二手倒挂现象依然存在,新盘呈现供不应求的局面。

  同策研究院分析师丁垚认为,整体而言,8月至今,苏州辖区商品住宅成交量价保持平稳,9月并未出现传统“金九”的井喷式购房。虽然9月中下旬,市场供应量出现较大增幅,新盘入市较多,但目前来看,成交并未随之同步上涨。

  从同策研究院监测的苏州新盘来访指数来看,9月1日-24日,整体来访已接近8月全月,这反映出推盘加速下,市场情绪有所调动。其中,9月第一周(9.1-9.7)来访量最大,反映新项目在前期宣传阶段起到了一定引流效果,而第二周(9.8-9.16)来访显著下滑,反映出客户整体观望情绪较浓。

  上海中原地产市场分析师卢文曦亦表示,上半年苏州人才政策公布,加之土地市场活跃,6月份有过一轮新房成交井喷,但利好政策短期释放后,市场又再度回归平稳。

  “无论是之前的摇号买房,还是2016年刚限购后的恐慌,都是不健康的,对于自住需求来讲,无所谓市场好还是坏,需求在那摆着的。整体来看,今年的市场才是健康的。”一房企销售人员称。

  四季度超80盘推新,业内称“走量为上计”

  新京报记者注意到,近期苏州新房市场,各大楼盘亦动作频繁,纷纷“首开”或加推,其中科技城金茂府、建发悦江南、天鹅港华庭、朗诗和风熙华雅苑等项目由于限价、性价比高等原因受到购房者青睐。

  国庆期间,新京报记者走访科技城金茂府发现,看房者大多是三四十岁的中青年人群,大多是奔着周边的教育等配套而来。据销售人员介绍,目前在售的产品为110平方米-142平方米的3居至4居,价格为3.3万元/平方米,预计10月底还将加推。“目前卖得还可以,但没有2018、2019年一期开盘时火热,当时约3个人抢购1套房,目前只要楼层不是太挑,都能买到。”销售人员称。

  克而瑞榜单显示,科技城金茂府9月成交金额为4.38亿元,位列苏州市区商品住宅成交金额榜第六及新区金额榜第三;成交套数上,9月共成交111套,位列市区及新区套数榜的第十和第三。

  还值得一提的是碧桂园项目,今年7月,碧桂园以总价18.62亿元、楼面价13645元/平方米竞得苏地2020-WG-45号地块,成为又一个外来“搅局者”。新京报记者了解到,目前该项目处于蓄客阶段,预计今年年底开盘,定位碧桂园高端大境系列产品,户型面积在100-125平方米之间。

  据克而瑞不完全统计,苏州楼市约有84个楼盘将在第四季度推新,其中纯新盘37个。从区域上来看,吴中区以29盘遥遥领先,成为新房供应主力军,新区以18盘紧随其后,新房稀缺的园区也有11个盘推新。

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